不動産業での独立開業資金

今回は不動産業での独立開業資金についてのお話です。

独立をしようにもそのための資金がなければ、どうにもなりません。
まずはいくらぐらい必要になるのかを把握し、その資金を準備する方法等について検討していきましょう。

独立開業資金の総額はいくら?費用の内訳は?

独立開業資金の総額については、どのような形で独立するかによって大きく変わってきます。

個人での自宅開業、しかも設備や備品なども、できるだけ自分で用意するということであれば140万円程度でも不動産屋として独立することは可能です。

逆に法人でちゃんとした事務所を構えて開業し、設備や備品なども全て一から揃えるということであれば最低でも300万円程度は独立開業資金が必要になります。

それでは以下、独立開業資金の費用の項目とその金額を確認していきます。

宅建業者の業界団体および保証協会への入会関連費

金額;120万円~140万円程度

宅建業の免許を受けるためには本店については1000万円、支店については1ヵ所につき500万円の営業保証金を供託する必要があります。

しかし、これほど高額な営業保証金の供託が必要となれば、宅建業者として独立開業することのハードルが非常に高くなってしまいますよね。
そこで、高額な営業保証金の準備ができなくても宅建業の免許を受けることができる方法が他に準備されています。
それが弁済業務保証金制度と呼ばれるものです。

弁済業務保証金制度を利用すれば本店については60万円、支店については1ヵ所につき30万円の弁済業務保証金分担金を納付すれば営業保証金を供託しなくても宅建業の免許を受けることが可能になります。
本店1ヵ所で独立する場合で言えば、本来1000万円供託すべきところが、60万円の納付で済むのですから、経済的負担が随分、軽くなりますよね。

そのため独立開業者のほとんどが、弁済業務保証金制度を利用して独立します。

この弁済業務保証金制度を利用するためには、保証協会に入会する必要があるのですが、保証協会だけに入会するということはできず、宅建業者の業界団体に入会し、それと同時にその団体に付属する保証協会に入会するという形をとることになります。

その入会のために必要となる費用が宅建業者の業界団体および保証協会への入会関連費です。

小さな不動産屋が加入できる宅建業者の業界団体には全国宅地建物取引業協会(以下、宅建協会とする)と全日本不動産協会(以下、全日とする)があります。

各団体および付属する保証協会への入会関連費は概ね、以下のとおりです。

宅建協会・・・約140万円
全日・・・・・約120万円

※いずれも弁済業務保証金分担金を含む。
※金額は都道府県ごとに設置される支部単位ごとで上下します。

金額だけでみれば全日の方が安いですが、団体の雰囲気や取り組みなども異なりますので、しっかりとリサーチした上で自分が馴染めそうな団体を選ぶようにして下さい。

免許申請費

金額;3万3千円

宅建業の免許申請を行うために必要となる費用です。
都道府県知事免許の場合の金額は3万3千円で収入証紙で納めます。

なお、都道府県をまたいで複数の事務所を設ける場合、国土交通大臣免許となり、その場合の宅建業の新規免許申請費用は9万円となります。

※免許更新費用は都道府県知事免許、国土交通大臣免許を問わず、3万3千円です。

法人設立費

金額;25万円

法人設立費は自分で手続きをするか行政書士等に手続き代行を依頼するかで上下しますが概ね25万円程度です。

なお、法人設立の手続き代行を依頼する場合、手続き代行に付随する特約等にも注意を払いましょう。
電子定款認証費がゼロなので自分で手続きするより安いなどと、うたっているのに、かえって高くつくというケースがよくあるようです。

※資金が乏しいと、ついつい「とりあえず個人で免許を受けておいて儲かってから法人にしよう」などと考えがちですが、多少、無理をしてでも最初から法人にしておく方が無難です。
個人免許から法人免許に切り替える場合、免許更新回数が1に戻ることになるので、免許を切り替える決断が難しくなってしまいます。
個人的には最大の失敗ポイントでした。

事務所開設関連費

金額;50万円程度~

事務所を賃貸し、開設するのに必要となる費用です。
賃貸する物件によって全く金額が変わってしまうので、一概にいくらと申し上げることが難しいのですが、以下の式で計算することができます。

事務所開設関連費=
一時金(敷金・礼金・保証金など)
+6ヶ月分賃料
+仲介手数料(他の不動産屋に仲介を依頼する場合)
+家財保険
+リフォーム費(必要となる場合)

基準を満たせば自宅の一室を事務所とすることも可能ですが、事務所としての体裁をしっかりと整えることができないかぎり、あまりお勧めはできません。
特に紹介に頼らず、ネットやチラシなどで顔を知らない見込み客を集めるつもりの場合は信頼を勝ち得る意味でも、ちゃんとした事務所を構えられることをお勧めします。

※「小さな不動産屋のはじめ方」での記述とは見解の変わった点です。
何卒、ご容赦下さい。
※この記事の中では独立後に必要となる資金については原則として独立開業資金の中に含めていませんが、賃料だけは払えなくなると大変なことになるので6ヶ月分を限度に含めています。

設備&備品費

金額;90万円程度(私物流用を一切しないことを前提とする)

宅建業者として営業するために必要となる設備や備品を揃えるための費用です。
設備や備品としては最低限、以下のようなものを揃える必要があります。

①電話線、FAX線開設費

NTTの固定電話の回線開設費は1本36000円ですが、インターネットプロバイダー等が提供している代替サービス等を利用すれば、かなり安く抑えることも可能です。
「電話線 開設費 安い」などと検索してみて下さい。

②インターネット回線開設費

既に回線があって接続するだけなら1万円程度~、回線開設工事が必要な場合には2万円程度~の費用が必要となります。

③営業車代

自家用車がない、もしくは自家用車の流用が難しい場合には営業車を別途、用意する必要があります。
中古車でも問題ありませんが、物件案内の際にお客さんを乗せることを考えれば、あまりに劣化している車では困ります。
その意味では最低でも諸費用込みで50万円程度の出費は覚悟すべきでしょう。

④電話機代

固定電話が必要となります。
家電店で購入できる家庭用の電話機でも特に問題ありません。
1万円も出せば十分な機能のものを購入できます。

⑤FAX・コピー・プリンター機代

事務所スペースの問題もあるので、なるべくFAX・コピー・プリンターが一体となった複合機を選択するようにしましょう。

リースにするのであれば初期費用は0円というところも結構あります。
月々の費用負担は3000円程度からです。

家電店での購入はあまりおすすめしません。
不動産屋は契約書等を作成する必要があるためA3プリントができるレーザープリンターが必要になるのですが、A3プリントができるレーザープリンター付きの複合機は6万円ぐらいからと結構、高額ですし、購入後、早い時期に故障するリスクまで考えると、それほど経済的とは言えないからです。

⑥パソコン代

契約書や重説の作成、また、レインズへの物件登録等を行うために必ず、パソコンが必要になります。
基本的にノートパソコンで構いません。

あまりに低スペックのものだと業務効率が悪くなってしまいますので、最低でもメモリが8GB以上のものを選びましょう。
LenovoやDELLのような価格抑えめのメーカーのものだと6万円ぐらいから購入することができると思います。

⑦事務機器代

事務机・接客テーブル・イス・書類棚などを用意する費用です。
全部、ゼロから揃えるとなると最低でも12,3万円程度は見ておく必要があります。

私物の使いまわしでも構いませんが、お客さん目からみて、あまりに私物感があるようなら別途、購入されることをおすすめします。

なお、事務机と接客テーブルは必ず分けるようにして下さい。
関係のない書類のある机で商談をしているようではクロージング率が低下します。

⑧ホームページ制作費

自社のホームページ制作を外注するための費用です。
ホームページの制作価格は上下幅が非常に大きいです。
探せば安い制作業者も見つかると思いますが、そういったところはテンプレート等を利用して見た目が整ったホームページの箱を作ってくれるだけです。

集客に効果のあるホームページを制作したいのならホームページの箱の中に入れるコンテンツについてまで、しっかりとしたアドバイスをくれるホームページ制作業者を選びましょう。
その場合の制作費は見込み客リストを獲得するためのランディングページの制作費込みで50万円程度になります。
ちなみに前者の集客に効果を発揮しないホームページの箱だけなら10万円程度で制作可能です。

※ホームページは自分でブログ等の更新ができるWordPressというCMSを利用して制作してもらって下さい。
特殊なCMSを利用して制作してもらうと、運営上わからないことがあった時に、そのホームページ制作業者に依存するしかなくなってしまい、何かと不便です。
(Wordpressは圧倒的に利用者の多いCMSであるため、わからないことがあってもインターネット検索をすれば、ほぼ100%、自力で問題解決できます。)

融資は利用できるのか?

融資は利用できるのか

結論から言えば利用できます。

ただし、自己資金や担保が全くない場合に、融資だけに頼って独立開業資金を準備しようとするのは結構、厳しいです。
不動産屋としての独立開業資金全体の3分の1程度ぐらいまでは、なんとか自己資金で準備するようにして下さい。
あまりかっこのいい話ではありませんが、親御さんなどからお金を借りるのも一つの手です。

融資を申し込む金融機関としては、まず最初に日本政策金融公庫を検討すべきでしょう。
当方のクライアントの中には独立開業資金の全額の融資を受けることに成功している方もいらっしゃいます。

次に信用金庫や地方銀行も相談には乗ってくれるようです。

しかし、信用金庫や地方銀行の場合、同金融機関に大きな預金があるなどの特別な事情がない限り、独立開業資金の全額の融資を受けることができたという話は聞いたことがありません。
したがって、全くお金がない方が独立開業資金の全額融資を受けようとするなら、日本政策金融公庫、一択ということになるのかもしれません。

ちなみに都市銀行さんについては、まともに相談に乗ってくれたという話さえ聞いたことがありません。
特別なパイプでもない限り、利用を検討する余地もないと考えます。

なお、独立開業資金については融資以外に助成金や補助金を利用して準備するという方法があります。
ただし、助成金や補助金については申請が通っても支給は独立開業後になりますので、一旦は独立開業資金の全額を融資や自己資金で準備しなければなりません

※独立開業資金の一部を自己資金で用意するために保険の解約を検討されている方が、いらっしゃるかもしれませんが、子供さんの学資保険だけには絶対に手をつけないように!
知り合いの飲食店で独立された方ですが、取り返しのつかない後悔をされています。

独立開業資金についての注意点

当たり前のことですが、独立開業資金の使い過ぎには注意しましょう。

独立というのは一つの夢の実現の形なので、おしゃれな事務所にしたいとか、おしゃれな備品を揃えたいといった気持ちがわからないわけではありません。
しかし、だからといって乏しい独立開業資金の中で無理をし過ぎると独立してから後、後悔することになります。

独立後、ビジネスを続けていくのにも、また、たくさんの資金が必要となるのです。
そのことを踏まえて決して無駄遣いはしないようにして下さい。

無駄遣いかどうかの判断基準は「見込み客にとって意味のある出費であるか、どうか」ということになります。
別の言い方をすれば、使ったお金分以上の見返りのある「投資」と言えるかどうかです。

たとえば接客テーブルを例にとってみましょう。
デザイン等にこだわり出せば、何十万、何百万するものだってあります。
しかし、それが見込み客から信用を勝ち得、かつクロージングへと導くのに3万円で購入できる接客テーブル以上に効果を発揮しないのなら、それは単なる無駄遣いということになります。

使わないでいいお金はなるべく使わない。
その代わり、使うべき部分ではしっかりとお金を使う。

これは不動産業に限らず、独立し成功するために絶対に守らなければならない「鉄則」のようなものだと肝に銘じて下さい。

まとめ

1.不動産屋での独立開業資金は、とことん費用を抑えようとするなら140万円程度、法人で事務所を構えて独立し、備品等も一から買い揃えるなら最低でも300万円程度は必要となる。

2.独立開業資金の費用項目としては
・宅建業者の業界団体および保証協会への入会関連費
・免許申請費
・法人設立費
・事務所開設関連費
・設備&備品費
などがある。

3.独立開業資金については日本政策金融公庫等から融資を受けて準備することもできる。
ただし、独立開業資金全体の3分の1程度は自己資金で準備できる方が良い。

4.独立開業資金の使い過ぎに注意しなければならない。
無駄遣いかどうかの判断は見返りのある「投資」と言えるか、どうかで判断する。